El auge de Dubai ve efectivo ruso, alquileres altos y proyectos renacidos

Catorce años después de que una crisis financiera casi pusiera de rodillas a Dubái, varios importantes proyectos inmobiliarios abandonados finalmente dan señales de vida como parte de un nuevo auge económico en la ciudad-estado.

Al igual que con los avances anteriores en Dubai, la guerra es una fuerza impulsora. Pero esta vez son los inversores rusos los que huyen de la guerra de Moscú contra Ucrania, en lugar de las personas que escapan de los campos de batalla de Oriente Medio.

“Hay muchas partes del mundo donde existen verdaderos desafíos y personas que buscan un refugio seguro”, dijo Richard Waind, director general de grupo de Betterhomes, una agencia de bienes raíces en el emirato. “Creo que es un refugio seguro tanto para la capital como para sus familias”.

Si bien no hay señales de que el mercado pueda estar en problemas similares a los de 2009, han comenzado a surgir algunas preocupaciones. El aumento vertiginoso de los costos de alquiler está empeorando la reducción del costo de vida para la mano de obra extranjera que alimenta al emirato.

Mientras tanto, el Tesoro de EE. UU. está preocupado por la cantidad de dinero ruso que fluye hacia el mercado inmobiliario de la ciudad más poblada de los Emiratos Árabes Unidos.

“En teoría, debería haber un riesgo significativo para la reputación con los Emiratos Árabes Unidos aparentemente actuando como un puente dispuesto, permitiendo que los oligarcas rusos usen los Emiratos como una estación de paso entre el sistema financiero ruso y el de Occidente”, dijo Jodi Vittori, académico no residente en Carnegie Endowment for International Peace , que ha escrito extensamente sobre Dubái como paraíso para el blanqueo de dinero.

“Pero la realidad parece indicar lo contrario”, dijo.

El gobierno de Dubái y el Ministerio de Relaciones Exteriores de los Emiratos Árabes Unidos no respondieron preguntas detalladas de The Associated Press.

Es difícil exagerar cuánto ha cambiado Emiratos durante el último medio siglo. Desde 1968, los siete emiratos que componen los Emiratos Árabes Unidos han pasado de ser un protectorado británico de unas 180.000 personas a una federación que alberga a más de 9,2 millones. Las estadísticas del gobierno dicen que 3,5 millones de personas viven solo en Dubái, con 1,1 millones adicionales que viven temporalmente en la ciudad o viajan allí para trabajar todos los días.

El petróleo, en gran parte procedente de las vastas reservas de Abu Dabi, impulsó la modernización inicial de los Emiratos Árabes Unidos. Después de que Dubái comenzó a permitir la propiedad extranjera de propiedades de “dominio absoluto” en 2002, el edificio más alto del mundo, los centros comerciales cavernosos y las subdivisiones en expansión surgieron de lo que alguna vez fueron tramos ininterrumpidos de dunas de arena azotadas por el viento.

Los bienes raíces ahora representan alrededor del 10% del producto interno bruto total de Dubai. Después de una caída debido a las restricciones de COVID-19, Dubái registró 86 849 ventas residenciales en 2022, superando un récord anterior de 80 831 establecido en 2009.

Compradores e inquilinos han llenado barrios exclusivos como Palm Jumeirah, un archipiélago hecho por el hombre en forma de palmera que se adentra en el Golfo Pérsico.

El alquiler promedio que se pide por un apartamento allí es de más de $67,600 por año, y una villa se alquila por $276,000 al año, según la firma de bienes raíces CBRE. Los analistas atribuyen el crecimiento en el mercado de lujo a los ricos que huyen de las restricciones pandémicas en otros lugares.

Esa presión ha crecido incluso fuera del mundo de los ultra ricos. En promedio, los alquileres en Dubái aumentaron un 26,9 % interanual, incluso con protecciones contra el aumento de precios. Las familias que viven en villas pueden esperar pagar rentas promedio de $76,000 al año.

El aumento repentino en el alquiler llevó a Gavin Hill, un vendedor de autos de 34 años de Essex, Inglaterra, a mudarse con su pareja de una villa en el vecindario de Dubai Hills, cerca del centro, a un apartamento más pequeño a unos 20 kilómetros (12 millas) al sur.

“En términos de buscar un nuevo lugar, anteriormente era razonablemente fácil”, dijo Hill, quien se ha mudado cuatro veces en los seis años que ha vivido en Dubái. “Esta vez es un campo minado”

El dinero ruso ha ayudado a impulsar esto.

Betterhomes, que ha operado aquí desde 1986, vio a los rusos liderar a todas las demás nacionalidades en compras por parte de no residentes por primera vez el año pasado. Otros corredores de bienes raíces también han reconocido anecdóticamente la influencia que han tenido los rusos.

“Desde la crisis en Europa del Este, hemos visto a muchos rusos, muchos ucranianos también, buscando mudar a su familia y dinero”, dijo Waind.

Dubai tiene un historial de buscar una ventaja comercial en crisis como la Primavera Árabe, COVID-19 y ahora la guerra de Rusia contra Ucrania. Durante la guerra Irán-Irak de la década de 1980, su nuevo puerto Jebel Ali reparó barcos dañados por explosiones y disparos en el Golfo Pérsico. Las guerras lideradas por EE. UU. en Afganistán e Irak hicieron que emigrados ricos llegaran a Dubái y los EAU en general.

Esos auges incluyeron lo que Occidente también consideraría dinero sucio. Algunos de los casi mil millones de dólares malversados ​​en el escándalo del Kabul Bank en Afganistán en 2010 se destinaron a casas de lujo en Palm Jumeirah. Un primo del presidente sirio Bashar Assad vinculado a los tratos comerciales sancionados de Assad también poseía propiedades allí.

No está claro cuántos rusos han comprado en Dubái, y si las compras involucran a personas que huyen del reclutamiento potencial en el ejército ruso o compras masivas que pueden ser obra de lavadores de dinero. A diferencia de los EE. UU., donde los registros de propiedad son públicos, Dubái no ofrece una base de datos de transacciones de fácil acceso.

Un equipo del Tesoro de los EE. UU. se detuvo en los Emiratos Árabes Unidos en una gira por el Medio Oriente en enero.

Un alto funcionario estadounidense dijo a The Associated Press que la agencia está preocupada por el ingreso de dinero ruso al mercado inmobiliario de Dubái. El funcionario habló bajo condición de anonimato debido a la sensibilidad sobre la discusión de sanciones.

El Tesoro ya ha emitido una alerta dirigida a los bienes raíces comerciales de EE. UU. que indica que los oligarcas rusos y sus intermediarios podrían usar “métodos de financiamiento altamente complejos y estructuras de propiedad opacas” para ocultar fondos ilícitos.

Pero no está claro qué acción tomaría el Tesoro, si es que tomaría alguna, considerando los lazos económicos y de defensa que Estados Unidos tiene con los Emiratos. Un organismo global centrado en la lucha contra el lavado de dinero colocó a los Emiratos Árabes Unidos en su “lista gris” por preocupaciones de que no está haciendo lo suficiente para evitar que los delincuentes y militantes escondan riqueza allí.

Los proyectos que alguna vez fueron abandonados y que están mostrando una nueva vida incluyen Dubai Pearl, un desarrollo de lujo planificado de $ 4 mil millones que se suponía que albergaría múltiples hoteles y apartamentos en cuatro torres de 73 pisos. Esos planes colapsaron durante la crisis financiera de 2009, provocada por la Gran Recesión, que obligó a Abu Dabi a proporcionar a la ciudad-estado un rescate de $20 mil millones.

Los equipos de demolición ahora están derribando la cáscara de hormigón de Dubai Pearl, aunque los planes para el sitio siguen sin estar claros.

También se están relanzando los planes para el desarrollo del gemelo olvidado de Palm Jumeirah, Palm Jebel Ali.

Una práctica que ayudó a impulsar la crisis de Dubái en 2009 involucró a los especuladores que compraban propiedades aún por construir. La inversión “fuera de plano” está creciendo nuevamente a medida que los compradores iniciales “están capitalizando el auge actual del mercado y cobrando con una prima en la mano”, dijo la firma local Property Monitor.

Esa empresa y otras advierten que las compras especulativas podrían conducir a otra burbuja.

“Esto sugiere un aumento en la actividad especulativa, que es una característica de cualquier mercado que está experimentando aumentos de precios”, dijo Scott Livermore, economista jefe de Oxford Economics Middle East.

Hill, el arrendatario de Inglaterra, quisiera comprar un lugar si el mercado vuelve a caer. Pero es cauteloso después de lo que ha visto en esta próspera ciudad.

Dubai “puede comerse a la gente y escupirla con bastante rapidez”, dijo Hill. “He visto a demasiadas personas volverse locas y luego quebrar muy, muy rápido”.