Condominio 3.0: Un escudo legal en manos de propietarios contra el abuso de las juntas directivas de Florida

Transparencia, conflicto de interés, fraude, fin de las demandas, educación obligatoria, la nueva ley de condominio pretende poner orden en las asociaciones de propietarios de Florida.

El poder despótico y abusivo ejercido por algunas juntas directivas de las asociaciones de condominios de Florida puede tener sus días contados si el gobernador Ron DeSantis firma la propuesta legal HB-1021, cuyo propósito es regular el gobierno y las responsabilidades dentro de las asociaciones y cerrar las lagunas legales que actualmente impiden castigar las malas acciones.

Con el objetivo de esclarecer los distintos puntos de este importante y extenso paquete legal, recientemente aprobado por el Congreso de Florida, DIARIO LA AMÉRICAS conversó con la representante Vicki López, patrocinadora del proyecto, también conocido bajo el nombre de “Condominio 3.0”.

“El objetivo de la ley en general es mejorar la transparencia, la responsabilidad y la gobernanza dentro de las asociaciones”, explicó la representante republicana por el distrito 113, un área donde existen 665 condominios.

Transparencia
“Las juntas directivas de las asociaciones deben ser la voz de los propietarios, sin embargo, muchas se han convertido en un gobierno separado, con sus propios intereses, que actúa en contra de los propietarios de las asociaciones”, dijo López y añadió que la queja más recurrente de los propietarios es que les negaban el acceso a los documentos del condominio -los contratos vigentes-.

Pues la nueva ley, que entraría en vigor el 1 de julio de 2024, establece que si un edificio tiene 25 unidades o más debe disponer de un sitio web donde esté toda la documentación relacionada con el condominio para que los propietarios puedan revisarla. Otra parte de la ley aclara cómo mantener los registros de las finanzas. “Se deben incluir los registros contables, precisos y detallados de ingresos y gastos, así como las facturas, recibos de transacciones o comprobantes”, dice el texto.

Conflicto de interés
Un punto fundamental de la norma es que los miembros de la empresa encargada de la administración de la asociación, o cualquier funcionario o persona con un interés financiero en la asociación, debe revelar a la junta cualquier actividad que pueda interpretarse como conflicto de interés, por ejemplo, si tiene algún negocio con alguno de los miembros de la junta, o un vínculo con alguna empresa -limpieza, ascensores, reformas, jardinería, piscinas- que pretendan recomendar para que sea contratada por la junta.

Propietarios de edificio de Miami protestan por desalojo (ARCHIVO).

Fraude electoral
En el sur de Florida ocurre que muchos de los dueños de condominios viven en otros estados o en otros países. Existen Juntas que se niegan a darles a los propietarios acceso a las boletas electorales de manera digital. Otras que incluso envían las boletas por correo ordinario y cuando llegan al destino ha pasado la fecha de la reunión o la elección. Esas son formas de fraude. “La nueva ley establece que el propietario debe tener acceso a cualquier documento de manera electrónica, sobre todo las boletas. Vivimos en la época digital, incluso los bancos trabajan con documentación electrónica”, explicó López.

“Muchos han utilizado la ley vigente para mantenerse en las Juntas y controlar las elecciones. Ahora, si se encuentra que hubo fraude, existen cargos criminales”. Además, la nueva ley considera fraude cualquier forma o impedimento para que un propietario pueda ejercer el voto, la amenaza o el soborno para que alguien cambie el voto.

Fin de las demandas
Otro aspecto clave de la ley es que prohíbe que las Juntas puedan demandar a los propietarios del condominio usando los recursos de la asociación. Se daba el hecho de que las Juntas utilizaban el poder de demandar como un arma de coacción, “demandaban legalmente a los propietarios “molestos” que solicitaban información de manera insistente, aquellos que se acaloraban en una reunión o quienes opinaban que los miembros de la junta eran unos ladrones. Pues la nueva ley prohíbe que la Junta utilice los recursos de la asociación para hacer estas demandas”.

Reuniones
La ley vigente establece que los condominios debían tener como mínimo dos reuniones al año. “Ahora hemos aumentado a cuatro reuniones anuales”, afirmó López.

Según el texto de la propuesta nueva, en las asociaciones de condominio de más de 10 unidades, la Junta se reunirá una vez al trimestre, al menos cuatro veces al año. La agenda de la reunión debe incluir una oportunidad para que los propietarios hagan preguntas. La ley aclara que el derecho de asistir a dichas reuniones incluye el derecho a hablar sobre todos los puntos designados en el orden del día y formular preguntas sobre los proyectos de construcción, reparación, estado de los ingresos y gastos, y otros temas que afecten al condominio.

“La idea es que el propietario tenga la oportunidad de revisar los documentos y después asistir a una reunión para preguntar todas sus dudas a los miembros de la Junta”.

Las autoridades de Miami Beach desalojaron los 164 apartamentos del condominio Port Royale, ubicado en 6969 de Collins Avenue por considerar que la estructura es insegura.

Educación obligatoria
Muchos de los errores cometidos por los miembros de las Juntas se deben al desconocimiento. “Quién piensa que una señora de 65 años elegida como presidenta conoce al detalle la ley de los condominios. Pues ahora el presidente de la Junta debe tomar un curso de cuatro horas que le ayudará a comprender las leyes.

La instrucción aborda el tema de las inspecciones de hitos, o las inspecciones estructurales que los edificios deben realizar al llegar a los 30 años, estudios de reserva de integridad de las estructuras, elecciones, mantenimiento de registros, acercamiento a las finanzas, la transparencia e imposición de multas.

Cuando alguien es elegido para dirigir la Junta debe completar este curso antes del año de la elección y obtener una certificación válida por siete años.

DBPR, la nueva policía
Otro de los logros fundamentales de la propuesta HB-1021 es eliminar los obstáculos que impiden que el Departamento de Regulación Comercial y Profesional (DBPR) haga cumplir las leyes de condominios.

“Cuando las quejas llegaban al DBPR, ellos no tenían la autoridad ni los recursos para hacer cumplir la ley. La única opción de los propietarios era ir a la Corte y gastarse el dinero en una demanda. Pues el nuevo proyecto legal le confiere una autoridad enorme a DBPR”.

“Se les ha dado ocho millones de dólares para contratar a 65 especialistas que podrán atender las quejas que lleguen al Departamento. Ahora, el DBPR tiene la autoridad de investigar cualquier queja sobre las juntas y si observan evidencias de delito, pueden remitirlas a un fiscal estatal. Nunca tuvieron tanta autoridad”, subrayó. Por ejemplo, un presidente de asociación que se niegue a compartir el estado financiero con un propietario puede ser multado con 1.000 dólares por día hasta llegar a los 10 días hábiles.

Bayview 60 Homes en North Miami Beach, condado Miami-Dade, está cerrado desde el desalojo .

Nube en el horizonte
Pero no todo podía ser felicidad para los dueños de condominios de Florida. A la nueva ley le llaman “Condominio 3.0” porque llega tras la aprobación de otra norma en 2022 que se encargó de regular las estructuras y fijó las inspecciones de certificación a 30 años en los edificios de Florida como respuesta al fatídico derrumbe de Champlain Towers South en Surfside con un saldo de 98 personas fallecidas.

Esa ley, que se centró en la seguridad, obliga a que todos los condominios tengan las reservas necesarias para mantener sus estructuras de manera seguras y dio un plazo para que realizaran el estudio de las reservas. A partir del vencimiento del plazo, el 31 de diciembre de 2024, las juntas no podrán eludir la responsabilidad de crear el fondo de reservas necesarias.

La preocupación de López es que, cuando cada edificio haga el correspondiente cálculo, se dará cuenta de la cantidad de dinero que debe reservar al mes. El análisis de las reservas será el punto de partida para establecer los presupuestos de cada condominio para el año 2025.

Por ejemplo, si un condominio necesita un millón de dólares para arreglar su techo en 2026, tendrá que reservar un fondo 83.000 dólares mensuales para poder destinarlos a ese fin, además de los costos de mantenimientos habituales.

El gran problema que se avecina, según López, es que muchos propietarios de condominios de Florida compraron sus unidades calculando a la baja el pago a la asociación, “cuando no era obligatorio tener las reservas y estas eran pospuestas por la Junta”. Al final de este año, ese costo puede verse incrementado a más del doble. Una situación que se agrava aún más por el aumento registrado en el seguro de propietario por el temor de las compañías privadas de asegurar los edificios, mucho menos si están frente al mar”. Un temor razonable “porque los edificios son el primer obstáculo que recibe el impacto de un huracán”, siendo más vulnerables si carecen del mantenimiento requerido.

En Florida más de tres millones de personas viven en condominios, de ellos algo más de la mitad reside en edificios considerados antiguos.

CÉSAR MENÉNDEZ